任意売却

任意売却のご案内
 
現在、さまざまな理由で住宅ローンの返済にお悩みの方は多くいらっしゃいます。「どうしたらよいかわからない」「不安で時間だけがすぎていく」など半ば投げやりになっている方も多く存在します。競売が実際に実行されてしまう前に、任意売却を行うことであなたにとって有益な解決方法を提示致します。
 
 お悩みの方はぜひ、一度ご相談下さい。

 

任意売却とは?
 

任意売却とは、不動産を売却しても完済できず、ローンが残ってしまう状態で、債務者(所有者・売主)と債権者の間に仲介者(主に不動産業者)が入り、不動産を競売にかけずに債務者・債権者・買主の納得のいく価格で売却を成立させることです。
 
なんらかの事情で住宅ローンの支払いが困難になった場合、銀行等の金融機関は抵当権に従い不動産を差押え、競売にかけ換金します。
 
競売だと、いくらで落札されるかは競売開札日までわかりませんが、市場価格より2~3割低い価格になることが多いようです。
 
そこで仲介者が債務者と債権者の間に入り、両者に満足のいくような価格、競売よりは高い価格で売買を成立させることを、俗に任意売却と呼んでいます。
 
俗に と言っていいるのは、経済破綻者の不動産売却 = 任意売却・任意売買(にんばい)等と呼ばれていますが、相続・贈与・代物弁済・競売以外は、売主の意思(任意)での売買取引となるので、世の中の不動産取引のほとんどが任意売却となります。

 

任意売却のメリット


費用はほとんどかかりません
 
売却にかかる以下の費用は売却できた価格の中から精算となります。競売よりも借入金を多く返済できます。
競売とは違い、市場調査による市場価格での売却が可能です。また、買主様にとっても


○ 買主様も物件内部の状態が確認できる
○ 購入物件を不法占拠されることがない
○ 買主様が、住宅ローンを利用する際も、通常の売買と同じように可能
○ 買主様が住宅ローンを利用する際も、通常の売買と同じように可能
買主様が購入した際も、謄本に「競売物件」と記載されることもなく
通常の売却物件

  と同様に購入できる
 

等の理由から競売にかかり強制的に売却されるよりも高値で売れる確率が高いのです。
 
近隣に知られることなく売却できます。
 
競売と違い売却情報を周りに知られることのないように販売活動を行うこともできるので、却中や新しい生活をスタートする時の心配はいりません。
 

引越し費用等を受け取ることも可能。債権者との話し合いによっては引越し費用等のその他費用も受け取ることが可能になることもあります。
 

任意売却に切り替えることが可能。
 
時期が間に合えば、弊社スタッフが債務者にかわり債権者と交渉することで、
競売を取り下げることが可能になり、任意売却に切り替える事ができます。

 

任意売却のデメリット


債権者との面談
 
抵当権の抹消及び差押の取下げ等を交渉する際は、所有者である貴方様と債権者との面談が必要となります。もちろん弊社担当者も同行致します。
 
競売を取り下げできないことも・・・
 
競売開札期日直前等、交渉する時間がない場合は、債権者が競売を取り下げない場合もあります。競売開始決定をされた時は、少しでも早くご相談下さい。
 
売却価格が決まらないと・・・
 
債権者(主に第一順位抵当権者)が売却価格の決定権を持っている為、価格の折り合いがつかない場合は任意売却ができません。
 
仮差押をされてしまった
 
現在の利害関係のある人間関で売却について合意ができた場合でも、所有権移転をする迄に仮差押等が行われてしまうと、これらの権利者の合意を得る必要がでてきます。
 
ただこれらの問題も出来る限り、弊社スタッフがサポート致します。

 

任意売却の流れ

 

任意売却に関するクエスチョンアンドアンサー


Q1:任意売却とは?
 
Answer
お客様と各金融機関の合意の下、入札開始前に債務を整理して、競売の対象となる不動産を任意に売却することです。様々な広告媒体を通して普通の市場で売却するため、高く売却できる場合が多いです。短期間で処理できますので、これ以上の延滞金の発生も防げます。
 
Q2:競売開始決定後の手続きは?
 
Answer
競売開始決定のあと、物件の現況調査があり、それをもとに最低売却価格が決められ、入札日に落札されます。落札者は、入居者が所有者の場合、強制執行により無条件に1ヶ月くらいで退室させることが出来ます。この場合、売却代金は1円も手元に残りませんし、引越し費用も自ら負担せねばなりません。
 
Q3:任意売却のメリットは?
 
Answer
それぞれのお客様のケースによりますが、
1:任意売却をすることにより引越費用を捻出できたお客様
2:最低売却価格の40~60%マシの価格で任意売却できたことにより、債務が大きく減少したお客様
等々がおります。


これらのケースはほんの一例ですが、当社のノウハウを最大限提供したいと考えております。
 
Q4:弁護士に依頼しているのですが・・・
 
Answer
確かに債権者に対しての債務整理等は、専門家である弁護士が行います。しかし、弁護士は不動産の売却の専門家ではありません。当社は不動産会社として、弁護士と協力して、不動産の売却について協力できないかと提案いたします。
 
物件の査定、金融機関が組織上の決済を取るための「稟議用の査定書」の作成

具体的な営業活動、営業活動しながらの金融機関との価格交渉
各債権者の歩調の調整、契約の準備位、競売開始決定という登記簿に対する買主の不安の払拭
当事者の多い決済の段取り、等々
不動産の専門家でなければならない場面が多々存在します。
 
Q5:売却後に手元に残るかが不安です
 
Answer
ご心痛はお察ししますが、少しでも有利な条件で不動産を売却することにより、債務も減りますし、引越費用が出る場合もあります。
競売しても借金は残ります。
競売落札価格で支払えなかった債務は残ります。
とすれば、不動産をできるだけ高く売却して、債務を出来る限り圧縮した方が、お客様にとって有利と考えます。

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